A mudança que muitos ainda não perceberam

O Brasil vive um momento de virada estrutural no setor imobiliário. Enquanto muitos profissionais seguem ocupados com a rotina diária de negociações, registros e contratos, a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 abriu discretamente uma nova página na história patrimonial do país.

Poucos ainda se deram conta, mas o que está em jogo é mais do que uma obrigação burocrática. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a integração obrigatória ao SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) não são medidas isoladas. Eles representam um passo firme rumo à centralização, padronização e rastreabilidade absoluta das informações sobre imóveis no Brasil.

Quem continuar tratando o tema como mera formalidade corre sério risco de ser atropelado pela nova lógica tributária e patrimonial que já começa a se consolidar.

Como o CIB e o SINTER mudam a lógica imobiliária

O CIB é a identidade única dos imóveis brasileiros. Pela primeira vez, cada propriedade terá um código nacional que acompanhará suas transações, registros e tributos.

Ao lado dele, o SINTER funcionará como engrenagem invisível, capturando e organizando dados de escrituras, registros e contratos em tempo real. A Receita Federal terá acesso a uma fotografia completa do patrimônio imobiliário nacional — algo que nunca foi possível diante da fragmentação entre cadastros municipais, estaduais e federais.

Ao conectar identidade única do imóvel + valor de referência + integração digital, o Estado cria condições para cruzar, auditar e tributar com muito mais precisão.

Valor de referência: a nova base tributária

No coração da mudança está o chamado valor de referência dos imóveis. A norma determina que, junto ao registro de cada operação, será transmitida uma estimativa de valor de mercado.

Esse dado servirá como baliza fiscal para tributos como:

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis),
• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano),
• ITCMD (Imposto sobre Heranças e Doações),
• IBS e CBS, previstos na Reforma Tributária.

O efeito é direto: reduzem-se brechas para subfaturamento, aumenta-se a arrecadação e torna-se inevitável uma readequação de estratégias de precificação, contratos e planejamento patrimonial.

Fiscalização: do papel ao algoritmo

A Receita Federal não dependerá mais de operações presenciais ou denúncias pontuais. O sistema estará desenhado para identificar inconsistências automaticamente:

• valores declarados abaixo do valor de referência,
• omissões de dados,
• divergências entre cadastros municipais e federais.

As penalidades não ficam apenas no campo fiscal. A norma prevê comunicação ao CNJ (Conselho Nacional de Justiça), colocando cartórios e registros sob dupla pressão: tributária e institucional.

Cronograma oficial até dezembro de 2025

A IN nº 2.275/2025 estabeleceu um plano de trabalho interinstitucional com prazos implacáveis:

• 25/08/2025 – Instalação do Grupo de Trabalho
• 05/09/2025 – Diagnóstico de sistemas
• 25/09/2025 – Protótipo piloto concluído
• 20/10/2025 – Ambiente de homologação
• 10/11/2025 – Demandas homologadas
• 25/11/2025 – Produção em curso
• 10/12/2025 – Ajustes finais
• 20/12/2025 – Relatório final entregue

Esse cronograma é vinculante. Não há espaço para “empurrar com a barriga”.

Impactos estratégicos invisíveis, mas profundos

A curto prazo, muitos enxergarão a norma apenas como obrigação de cartório. Mas os efeitos vão além:

• Construtoras e incorporadoras terão de repensar lançamentos e modelos financeiros.
• Imobiliárias e corretores precisarão adequar contratos e orientar clientes sobre o impacto do valor de referência nos tributos.
• Investidores e famílias empresárias verão a necessidade de blindagem e planejamento sucessório mais sofisticados.
• Mercado de crédito passará a operar com bases mais sólidas, redefinindo garantias e avaliações.

Oportunidades de serviços que vão nascer

Enquanto muitos enxergam apenas custo, quem enxerga além percebe avenidas de oportunidades:

• Plataformas de compliance imobiliário: integração de cartórios e registros ao SINTER.
• Relatórios de impacto tributário para investidores: simulações e análises sobre o valor de referência.
• Simuladores digitais de adequação: ferramentas SaaS que mostram os riscos fiscais de cada operação.
• Treinamentos para equipes jurídicas e comerciais: atualização imediata sobre as mudanças.
• Mentorias executivas: suporte direto a empresas e famílias na reorganização patrimonial.

Esses serviços serão inevitáveis. A dúvida é: quem vai entregar primeiro e ocupar esse espaço de mercado?

A pergunta que diferencia os estrategistas

Não basta perguntar como cumprir a IN nº 2.275/2025. Essa resposta virá por imposição legal.
A pergunta central é:

“O que o CIB e o SINTER significam para o futuro do patrimônio no Brasil?”

Estamos diante de um movimento que transforma imóveis em ativos rastreados, tributados e conectados em rede digital. A lógica de gestão patrimonial muda. A governança familiar muda. O espaço de manobra tributária diminui.

E isso não é uma hipótese: é uma realidade que já começou a ser implantada.

Autoridade e visão de longo prazo

A lógica por trás da norma é clara:

• Centralizar informações,
• Garantir rastreabilidade,
• Fechar brechas tributárias,
• Modernizar a governança fundiária.

O Brasil se aproxima de modelos internacionais em que cada imóvel é não apenas um bem físico, mas um nó em uma rede fiscal de dados.

A escolha é agora

O Cadastro Imobiliário Brasileiro e o SINTER não são detalhe técnico. São a maior mudança regulatória e patrimonial das últimas décadas.

O relógio já está correndo. O cronograma termina em dezembro. A questão não é se vai acontecer, mas como cada agente vai reagir.

Alguns serão conduzidos pela maré, adaptando-se de forma reativa. Outros, os que enxergam além, usarão esse momento para liderar, criar serviços, orientar o mercado e transformar burocracia em vantagem competitiva.

O setor imobiliário brasileiro não será mais o mesmo. E quem entender isso agora, em vez de reclamar, estará no comando do jogo.